不動產說明書怎麼看

2019-05-23

 

購置不動產時,除了現場看屋況外,還須留意不動產說明書的相關資訊:


一、 產權基本資料

1.建物用途:地政機關建物謄本登記之用途若非住家用,恐無法適用自用優惠稅率;另現況若未依建物登記用途使用,則可能會因違規使用而被限令恢復原狀及罰款。

2.建物面積:應留意主建物面積是否過小、公設比例是否過高,恐影響貸款銀行核貸成數;另建物登記面積是否與現況有明顯落差,則可能有面積誤差致價差問題。

3.建材、建築完成日期:建材種類或屋齡過久,恐影響貸款銀行核貸成數。

4.土地持分(或土地持有筆數):土地持分或土地筆數與同社區他戶持有情形相較,是否有短少問題,若有短少,則有遭他人提出異議要求承購或分攤地價稅的風險、甚至影響日後重建分配權益及貸款銀行核貸成數。


二、 地籍資訊

1. 土地使用分區:尤其購買土地或老舊透天產品,日後有重建需求,更應特別留意,恐影響未來土地利用的強度。若遇到土地使用分區為道路用地、綠地等,則有遭徵收之風險。

2. 申報地價:可作為買方未來持有時須負擔的地價稅稅額參考。


三、 產權重要資訊

1. 是否有被限制登記:若有遭限制登記,須於過戶前排除,方能移轉。

2. 建物是否坐落道路用地或公設用地:日後可能遭拆除。

3. 是否有設定地上權:若無法塗銷,除影響日後移轉外,貸款成數恐受限。

4. 是否有信託登記:須注意信託目的以確認處分權歸屬及處分方式。
 

四、周邊環境

可參見不動產說明書檢附之電子地圖或其他類型地圖,以了解標的周邊半徑 三百公尺範圍內是否有一般購屋者會特別留意之重要環境設施,例如:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行(場)、葬儀社)……等設施。

 

五、特殊事件

1. 標的是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡等情形。

2. 是否參與都更、或位於地籍圖重測計畫範圍等情形。

3. 有無房屋傾斜、輻射屋、海砂屋、鋼筋外露、明顯間隙裂痕、界址糾紛、建物坐落公共設施用地、山坡地住宅等情形。

 

六、可能影響貸款條件之提醒

工業區建物、建物部分坐落道路用地或氯離子含量過高……等需提醒事先確 認貸款條件,以免因貸款成數不如預期而導致需提高自備款之問題發生。

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