中國信託房貸NO.1

中國信託房貸NO.1

房市新聞

> 房市新聞 > 最新話題

到站就到家 捷運共構宅大熱門

與捷運共構的住家,因訴求到站就到家,深獲購屋族青睞,

但買的是捷運共構還是分構宅?有沒有土地和建物所有權?都是常見問題。

大台北捷運網絡密集,造就不少「逐捷運而居」族群,與捷運站共同興建的共構宅,因周邊生活機能完善,加上小套房格局好出租,成為熱門投資標的,租金價格可較一般住家高三千至五千元。

 

一般捷運共構宅分兩類,一種是與捷運共同興建,住家下方與捷運站連通,可直接搭乘電梯到達,此類商品部分樓層會作為辦公室或商場,知名社區如:七張站「環遊市」、永春站「EAT」、公館站「戀戀台大」等。另一種則是分構宅,出捷運站後須步行一小段路才會到社區大門,與捷運站不同出入口,但同樣具備到站即到家優勢,例如近期熱銷的蘆洲指標建案「希望城市」,以及機場捷運A9站的「冠德鼎捷」。共構宅規畫與一般住宅不同,購屋時須注意相關細節:

 

套房坪數小、總戶數多

大部分共構宅產品,多規畫小坪數套房格局,單層戶數至少十戶起跳,有些社區還有辦公室和商場規畫,住戶客層素質不一,後續管理更顯重要,社區最好有分層、分棟管制,避免不同層的閒雜人等進入。此外,因建物與捷運站共構,管線和公共空間後續維護管理,以及未來管理費分攤、修繕事宜等都要明確規範,購屋前最好先確定物管公司品質。

 

噪音難避、禁用瓦斯

以興建結構來說,因捷運屬公共工程,施工品質採較高標準,且依循法規施工,結構安全相對有保障,但住家室內採輕隔間施作,且因單層多戶,戶與戶之間相當緊密,鄰居間的生活噪音恐難以避免,捷運通過時也會有低頻噪音。另外,列車通過時會產生些許震動,因此住家禁止配置瓦斯管線,洗澡煮飯只能倚賴用電,電費較一般住宅高。

 

停車空間少

共構宅訴求到站就到家,自然希望住戶多搭乘捷運通勤,因此在停車位規畫上較缺乏,加上周邊多屬熱鬧路段,停車位難尋,有停車需求者建議先詢問是否有停車位可購買或租用。

 

土地及建物所有權

因台北車站共構宅「京站」為地上權案,不少人以為共構宅沒有土地所有權,甚至有使用年限,其實,除了「京站」外,目前共構宅都有土地及建物所有權,且沒有使用年限問題,購屋流程及水電費收取方式,都與一般住宅一樣,也須繳納地價稅和房屋稅。

值得注意的是,因捷運用地價值較高,且多位於主要幹道,路段率相對高,因此地價稅比一般住宅略高,但因土地持分低,不至於高出太多。此外,多數共構宅屬套房產品,承作貸款的銀行較少,但因地段佳且有捷運站,多數還是可貸到八成。

 

分回標售戶恐影響房價

捷運共構宅因採聯合開發,由政府、建商和地主共同合作,完工後分回戶別多採標售方式處分,其標售價格恐影響日後脫手行情,且因市場流通物件多,價格波動大,最好長期持有。此外,政府也可能將分回的戶別做為社會住宅或公共住宅,甚至當作社教中心、里民中心等公益場地,用途與未來大樓管理息息相關。

 

達人小叮嚀

物件優勢

捷運共構宅具備交通便利優勢,比起一般捷運站周邊房子價值性更高,由於室內多是規畫小套房格局,多數人購買後作為投資標的,加上地段佳且便利,出租率一直相當穩定,租金也比同區高,投報率表現不錯。

 

推薦物件

以捷運七張站「環遊市」為例,11坪的小坪數產品月租金在1萬2千至1萬7千元之間,16坪每月租金則在1萬6至2萬元,因附近有宏達電、寶僑等企業,就業人口多,社區出租率相當穩定,幾乎一有釋出就可迅速出租。

 

注意事項

想投資共構宅的人,建議優先選擇小坪數產品,總價低、房價負擔小,也較好出租,室內最好做適度裝修,並配備基本家具,畢竟同一棟社區出租量大,租客難免比較,室內有裝潢的較受青睞,未來脫手也可賣到較好價錢。

 

← 返回上頁