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市場觀望與新屋擠壓 中古屋腹背受敵

撰文:鍾釗榛  圖片:<好房網>資料庫
 
中古屋的買賣交易量是不動產市場的指標,如今中古屋受到新屋市場的降價壓力,加上買方趨於保守的心理,造成中古屋交易急凍進退兩難的困境。
 
中古市場的銷售動態除了參考價格波動外,銷售時間也是很重要的參考指標,以雙北市為例,最具指標的大安區因為降幅明顯,第一與第二季平均銷售為八十八天,第三季卻降為七十六天,而全台北市的平均銷售時間也從六十八天降為六十六天。
 
反觀新北市板橋前兩季銷售天數為五十八天,第三季增加到六十五天,平均銷售需多耗費一周的時間,而新北市總平均銷售時間也由七十一天增加為七十六天,由此可以發現新北市的交易速度明顯降低,一來受到新案降價的因素,二來台北市房價下滑造成部分區域的價格逼近新北市,因此台北市價格雖沒回升,但銷售時間加快,進而壓迫到新北市的銷售狀況。這樣的情形會持續下去,接著新北市也會再出現一波降價潮以因應北市及新屋的衝擊。
 
 
投資客逃竄 大型社區領降 
 
擁有漂亮的外觀,完整的公設,嚴謹的管理,還有嶄新的屋況,這樣的大型社區應該是區域的房價指標,但實際上許多新的大型社區正面臨沉重的降價壓力,原因在大型社區的條件比公寓或華夏好,加上前幾年房市榮景時許多投資客紛紛看好這類物件,造成新案在尚未完工前便已經出現買賣轉移的紀錄,所以在交屋前就已經開始炒作。
 
但是當交屋後沒多久房市開始走下坡,聰明的投資客早在市況變化之初就已經脫手,但是有不少人依舊抱著樂觀的心態預期房市會短期回溫,直到連跌三年後不得不認賠殺出,再加上持有稅的增加,使得這些投資客以更低的價格以期盡快脫手,結果就是這些新的大型社區出現短期交易熱潮,且價格普遍低於行情。
 
東森房屋林峻亨店東表示,因為這些急售的屋主因認清市況而降價求售,降幅甚至高達一○%以上,就是希望在供過於求的現況中能夠順利賣出,因為台灣的房價短期不會回升,以長遠來看這些賣壓屋主會願意做出更大的讓步空間,結果就是中古市場的價格持續下修,尤其以指標大型社區領頭,帶動中古屋的降價風氣。
 
大型社區另一個降價狀況是社區餘屋傾銷,這些原本建商看好未來房市持續上漲而不願賣出的手中餘屋,如今成為建商的心頭之痛,眼看著房價持續下跌,加上每年沉重的持有稅賦,不少建商出脫餘屋的方式就是大打價格戰,因為建商有認賠殺出的空間,這樣的解套方式確實有效,卻苦了同社區想賣屋的屋主,面對建商的價格策略,迫使屋主只好以明顯的降幅面對餘屋降價出清的壓力,連帶使得整個社區的價格整體調降。
 
 
蛋黃跌幅明顯 蛋白壓力擴大
 
蛋黃區的下修空間高,越是精華區價格跌得越大,當蛋黃區已經下修至一定的程度後,附近區域的價格也必須有所因應,才能與蛋黃區形成落差維持成交量。
 
台北市大安與中山及文山區是跌幅最大的區域,與去年度相比價格大約下修五%至十%,就是因為原本價格不落卻苦無成交,經過一段難以成交的掙扎後不少屋主心態鬆動,願意以降價縮短賣屋時間。
 
這樣的現象也出現在新北市,與去年同期相比跌幅也在五至一○%之間,而新北市整體價格也較去年下修八.二%。新北指標的板橋降價幅度最高的區塊位在新板特區,這裡原本是新北市最精華的區域,在多頭時期單價更衝上八字頭,甚至有可能挑戰百萬元單價,另外新板特區有不少大坪數社區,如今這些大坪數豪宅價格下修幅度驚人,最近甚至已經出現六字頭的成交行情,近期就有一戶位在板特一百七十坪附四車位的豪宅,以單價六十萬元賣出,銷售時間僅花不到一個月的時間。
 
正因為板橋出現大幅度降價,周圍區域也要因應降價,所以這波降價不單只是精華區,而是整體房價下修,只是因為精華區較被關注,而忽略降價幅度也很明顯周圍區塊,如三峽的公寓與去年相比跌幅高達二十二.六%,八里也下修十八.六%,這些數據也能看出精華區價格變動引發的連帶關係。
 
 
出租未必有利 新版租屋法上路
 
手中有多筆房產的人以往會考慮出租作為運用,這種現象以公寓最為常見,不少人長年以收租方式作為收入來源,時尚物業總經理林俊翰分析,早期有土斯有財的觀念根深蒂固,有多餘的資金就是購置房產,這些房子可做為未來子女使用,或是出租收取租金成為額外收入。
 
表面上當包租公看似美好,卻不知道背後要付出不少時間成本與風險成本,從一開始的看屋、合約簽訂到交屋都要自行處裡,交屋後的修繕與各項房客的問題都需要解決,如此一來便付出許多時間成本,以標準上班族來看,想要當包租公會是一件相當累人的事。另一方面房東也要承擔出租後的風險,尤其最近新聞常報導的惡房客事件層出不窮,光是善後就要付出額外的成本。
 
房東不只有潛藏的風險,新版租屋法對房東來說會是另一大壓力,由於租屋糾紛的案例愈來越多,內政部明年將公布新版房屋租賃定型化契約,將押金、房客遷入租屋戶籍、調漲水電費以及租金申報扣繳所得稅將列入合約中;因此明年元月新版定型化契約上路後,房客能將租金申報抵扣所得稅外,還可以遷入租屋處戶籍,押金最高不能超過兩個月;新版法規會增加房東的所得稅負擔外,租約內容與新版規定不符,房客可以向地方政府檢舉,房東限期內未改善可處三萬至三十萬元罰鍰。
 
新制度上路之後房客將有更多的保障,也能透過租金支出作為抵稅證明,相對房東的租金收入將成為所得稅扣稅的標的,房東更不可以自行擬定或修改租約,合約不再傾向於房東,並且已有明訂違規罰則,原本想以收租作為收入來源的房東便會感受到壓力,再加上房屋持有的成本,房屋出租未必有利可圖,因此房東可考慮把房屋出售,換取活用資金另行投資,避免資產不斷縮水,還可免除持有稅的支出。
 
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