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促銷手法紛紛出籠 新屋市場破盤降價

撰文:鍾釗榛  圖片:<好房網>資料庫
 
前兩年房市先由蛋黃區開始降價,今年的降價現況則是由新建案帶動,可以判斷新屋市場的賣壓上升,建商祭出降價策略將會成為一股趨勢。
 
今年端午過後雙北開始出現有感降價新案,從板橋「江翠ONE」到台北市的「太平洋之森」均出現讓人意外的破盤價格,雖然目前讓利建案依舊是個案,尚未引發整體跟風潮,但是有感降價的新案確實集客率比起其他案子高,去化速度也相對快速,對於接近死水的新屋市場無非是一劑強心針,這些降價案不僅對附近的新案產生威脅,未來附近的新案開價勢必要跟著下修,如此一來才能激起購買慾望,成為有降才有量的趨勢。
 
建商降價求買氣 買方多看多比較
 
談到讓利手法,最直接的就是降價讓利,以「江翠ONE」為例,位在板橋江子翠捷運第一站的位置,與台北市僅一橋之隔,擁有重劃區的完善規劃又佔據地利優勢,開價四十至四十五萬打破江子翠的行情,基地一千一百坪,規劃十五至三十五坪二至三房,這樣的價格已經是江子翠中古屋的市場行情,因此開案後便出現大批人潮,先不論建案本身條件優劣,只要新案出現有感降價就能引出潛在買家。
 
台北市中正區汀洲路與泉州街口的「太平洋之森」是另一個指標降價案,開價八十萬,實際成交約在六十至七十萬之間,而區域整體行情在一百一十萬至一百二十萬,如此明顯的價差成為去化快速的首要原因。
 
欣巴巴事業股份有限公司總經理張宏圖指出,建商能夠出現有感降價還是有其背景因素,畢竟有感降價不會是認出售,所以這些降價案大多都是土地成本取得較低,能夠壓低成本才能開出破盤價,如「太平洋之森」屬都更案,雖然都更耗費不少時間,但是土地取得成本低,自然能夠帶出低價策略。另外近年來新案的表現不盡理想,某些建商看壞未來房市,只好率先做出有感降價增加買氣,這樣的情況又以新成屋最為常見。所以目前有感降價案並未形成浪潮,而是先由部分個案領頭逐漸擴散。
 
促銷手法多元 讓利未必真降價
 
除了開出破盤價,建商的讓利方式還有加贈配備,如配備廚具及名牌衛浴設備,甚至有建商推出買屋送裝潢,只要帶著私人物品就可馬上入住,無非就是希望能夠激起購買意願,但是加配備送裝潢的案子多半是建商不願意在價格做出讓步而變相的手法,消費者必須認真比較。
 
另外有一種降價是多頭時期建商過度哄抬價格,沒想到正逢房市由高轉低,餘屋賣壓不得不採用降價策略,但這樣的案子也只是把原本墊高的價格砍回原本行情,而不是實質上的降價。
 
雙北領降 中南部將受影響
 
綜觀這幾年房市冷卻的情形,會發現真正冷的地方集中在雙北地區,中南部實質影響的層面較少,原因在於房市高漲的年代,雙北的房價過度膨脹,漲上去的價格如今成為降價的空間,所以漲得越多跌得越大,相較之下中南部的房市波動並不大,大致上只有價小跌而量微縮的狀況,就是因為中南部的房價漲幅沒有雙北這麼高,能夠下修的空間自然不大。
 
此外雙北第一波降價是由投資客開出第一響,這批逃難潮致使房市由紅轉黑,供過於求的市場環境只有降價才能因應;然而以自住剛性需求為主力的中南部,房市較為健康,也因此有能力支撐價格,所以當雙北有感降價時,中南部似乎在暴風圈之外。
 
值得注意的是,房市的影響有如推骨牌,先從市中心導向郊區,所以蛋黃變成蛋白,蛋白變成蛋殼,一層推一層造成連鎖效應,而今年的狀況是當原本蛋黃已經降到跟蛋白差不多時,受壓力的蛋白跟著降價,如此一來降價壓力又回到蛋黃區,以這樣的循環模式可以預估,當雙北跌到一個低檔之後,這樣的降價潮會慢慢吹往中南部,而且很有可能會在明年出現這樣的狀況,因此由雙北領跌之後的整體房市,將會慢慢擴大往南部發展,新屋將會吹起整體降價風。
 
餘屋削價脫手 社區成交壓縮
 
新案讓利造成中古賣壓外,另一種情況是社區建商餘屋削價出售,尤其出現在五年內的新社區,由於建商有部分餘屋尚未出售,加上房屋稅形成壓力下,建商往往會以更低廉的價格出脫餘屋,提高同社區屋主售屋的困難度;但是這類建商餘屋大致都是因為條件不好而滯銷,常見的有面對嫌惡設施,格局不佳,樓層不好,相較之下同社區屋主在物件上還是有某些優勢,但是在普遍以價格作為考量的市場現況,有意出脫新社區的屋主還是要率先在價格上做出反應,雖然不能跟建商進行割喉戰,卻能夠以房屋的優勢,在價格探底前脫手。
 
張宏圖補充,很多已經買房的人會持續關心社區成交行情,對於沒有打算賣屋的人,社區的成交動態不需要特別去關心,只要是自住,房價的漲跌與自身沒有直接關連,漲了不賣也沒賺,跌了也是同樣道理,因為房屋本來就應該是長期持有,而不是像股票一樣短線炒作,短期的房市波動根本不痛不癢,只要建立好這樣的心態,自家社區的成交漲跌無須過度擔心。
 
連鎖效應出現 區域接力降價
 
當板橋江子翠的新案已經來到四字頭,那麼與板橋相連的土城該要開價多少才算合理,這樣的想法帶來區域接續降價的風潮,當指標區已經大幅下修,周圍區域的新案也會跟著連鎖調整,如此才能維持銷售力道,因此出現土城指標新案有意開出三字頭價格,準備因應板橋的有感讓利,這樣的情況會持續進行,只要建商還有空間可以操作,價格追低的態勢不會就此停歇。
 
反觀在這波新案削價競逐的過程中,最受打擊的依舊是中古市場,除了要不斷應付新案陸續開出的低價壓力外,一般屋主能夠調整價格的空間絕對無法跟建商比拚,在這樣腹背受敵的壓力中,有意賣屋的屋主最好能在建商持續下殺前先降價出脫,因為買方市場的觀望心理依舊濃厚,有意買屋的族群期待未來還有更低價出現,而屋主既沒有餘裕的價格空間外,時間更是無情的劊子手,一刀一刀朝著成交價砍去,所以拖得越久價格砍得越低,造成目前有一個說法,今日的低價會是明日的高價,而這樣的情況至少會持續到二○一七年底。
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