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房價紅色警戒 三大衝擊 房市整體衰退

撰文:鍾釗榛  圖片:<好房網>資料庫
 
今年下半年房市最熱絡的話題在於新屋市場敲響破盤警鐘,建商為了要提升買氣只好祭出有感降價,如最具話題的板橋江子翠新案開出四字頭價格,這樣的價格直逼江子翠區域內的中古行情,如今江子翠接下來又有新案即將公開,預估價格也將在四字頭。
 
新屋破盤 中古賣壓海嘯
 
今年端午後雙北新屋市場開始出現大幅讓利的新案出現,原本以為只是單一個案,沒想到這股風潮逐漸擴大,原因在於新案喊出破盤價之後,接待中心出現爆量人潮,對於有來客數就有機會的新案來說無非是一大利多,與其案子苦賣兩三年,倒不如直接降價衝出銷售量,加速去化速度對建商與代銷來說是件好事。 
 
以區域行情為動態的房屋市場,當區域內有新建案率先開出破盤價格後,接下來要在同區域推出的新案就不能更高,以往房市多頭是跟漲風潮,如今則變成新案紛紛追低,以江子翠北側重劃區的「江翠ONE」 開出破盤四字頭價格來看,由於此案是北側重劃區第一個新案,接下來推出的新案為了要穩固買氣,價格不太可能突破四字頭,如接下來「聯上開發」也將在北側重劃區推案,價格也維持在四字頭水準,如此一來新屋開價便會出現走跌態勢,除了形成新案間的競爭,周遭的中古屋受到的衝擊更大,新案已開出有感降價,中古市場勢必要大幅降價才能維持競爭力。
 
打房未停歇 持有壓力高漲
 
雖然行政院長林全喊出不打房,不狂降也不反漲的口號,但是從這兩年的稅制來看,只要擁有房子多少都能感受到持有的壓力已悄悄增加,以房屋稅來看,豪宅屋主會被多課徵一次路段率,而擁有四戶以上的多屋族,其稅率更會增加至三倍多,如此一來增加的持有稅將會大幅提高,屋主所繳交的稅金成為一大負擔。接著十一月開徵的地價稅也大幅提高,由於今年是三年公告一次地價的調整年,全台地價稅漲幅高達三至五成,六都漲幅最小的台北、桃園與台南漲幅也有三十五%,而台中漲幅三十九%更居全台之冠,好不容易歷經五月的房屋稅,年底又要面臨地價稅,尤其豪宅、透天與公寓這類持分高的屋主,這麼有感的漲價將會是每年必須面對的壓力。另外房屋稅與地價稅是每三年評定一次,如此判斷未來持有的負擔還會持續加重。
 
打破蛋黃區 降價風吹向蛋白
 
原本漲幅最高的蛋黃區經過這三年的調整後,成為跌幅最高的區域,因房市榮景墊出來的高房價已無支撐力,因此價格持續向下滑落,尤其漲得越高的區域反而跌得越慘,因此出現蛋黃區蛋白價的態勢,而台北市與新北市也出現過橋行情,當台北市領跌,一橋之隔的新北市各區域也紛紛降價,使得中古市場的降價情況由蛋黃區漫延至蛋白區,今年下半年這股降價風又將從蛋白再吹回蛋黃。值得注意的是,這三年來房市波動大致以雙北為核心,中南部僅交易量微幅下修,價格並未大跌,但是下半年出現下跌情況不只由新北吹回台北市,更逐漸擴散至中南部,因此房價未來將會全面下跌。
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