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總論篇-房市無力翻轉 蛋黃僅剩蛋白價

房市持續盤整下修,價縮量跌的情況持續擴大,尤其以往最具指標的蛋黃區早已風光不再,部分精華區價格大幅下修,出現蛋黃區蛋白價的情形,進而吸引自住客議價,有望拉抬交易量。
撰文:鍾釗榛
 
從二○一三年房市開始盤整時,交易量已經出現萎縮情況,經過這三年的房市震盪,房價以緩降的方式慢慢下修,原本期待房市一次落底後重新拉抬,已成空談,如今面臨的現況是價格持續下修,而交易量也不斷萎縮。
 
第二季持續衰退
量跌價縮為常態
 
永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀點出幾個因素。他認為以整體景氣來看,全球除了美國正在復甦外,其他地區的經濟依舊不見起色,而台灣沒有完整的經濟政策,導致沒有強勢產業帶動發展,這種現象促使資金外流,房市回歸到以自住客為主的剛性需求,房市也就無法在短期內復甦。
依據台灣經濟研究院觀察,台灣出口與外銷訂單持續縮減,尚未回到正成長,民間消費信心下滑,營建工程與政府相關投資減緩,在在影響內需表現,台經院因而將原本四月預估的經濟成長率一.二七%調降為○.七七%,顯示台灣整體景氣依舊悲觀。
 
蛋黃風光不再
價格直落蛋白區
 
在房市榮景時,地處黃金地段的蛋黃區房市欣欣向榮,各種物件均炙手可熱,房價一路堆疊攀升,相對的,在不景氣的時期,這些一路膨脹的區域自然首當其衝成為房價下跌的領頭羊,下修幅度之高甚至直逼蛋白區。依永慶房產集團的資料統計,台北市大安區這個普遍認定的蛋黃區,電梯大樓的平均價格落在八十六萬元,與去年相比下修九.九%,公寓平均則來到六十二.二萬元,與去年同期下跌高達十六.二%;反觀中正區電梯大樓平均價格在八十.五萬元,公寓平均也有五十八.四萬元,價格與大安區幾乎沒有差距。
 
雙北相鄰的幾個區域也出現過橋行情逐漸縮小的情形,拿一橋之隔的萬華與板橋來比較,萬華區的電梯大樓平均為五十四.八萬元,公寓平均單價為三十六.二萬元;反觀板橋的電梯大樓價格在四十五.六萬元,公寓平均三十三.五萬元,兩個區域的價格已相當接近,加上板橋有三鐵優勢,又有兩條快速道路加持,自然比萬華更具競爭力。
 
預售議價空間大
新案帶頭降價潮
 
以往具有指標地位的預售屋市場也出現大幅降價的趨勢,尤其以雙北市的新案最為明顯,由於新案的銷售遲滯不前,使得近期部分地區推案出現破盤價格,光是開價就與附近的中古屋價格差距甚小,除了嚴重影響中古屋的市場行情外,更促使附近的新案跟著降價,加上未來的預期心理,往後推案的建商價格勢必要再下修才會有競爭力。
 
也因此,台北市中山區的預售議價空間來到二十四%,直接由開價下殺近七五折,而新北的議價空間大約是在十五%,所以有些預售案一坪可以下殺近十萬元,由此可見新案的競爭相當激烈。
 
除了議價空間變大之外,有些建商則改為加送車位、裝潢或配備,成為變相的降價手法,其目的在於增加去化速度,在一片低迷的房市中殺出一條血路。
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